Impuestos al comprar un terreno en Estados Unidos desde Colombia: lo que debes saber
Comprar un terreno en EE.UU. desde Colombia implica obligaciones fiscales en ambos países. Te explicamos de forma sencilla qué impuestos existen al comprar, mientras eres dueño y al vender.
Invertir en un terreno en Estados Unidos es legal y sencillo para un colombiano, pero conviene entender desde el principio qué obligaciones fiscales tendrás en Estados Unidos y en Colombia. Esta guía resume los puntos principales de forma general. No reemplaza la asesoría de un contador, y te recomendamos revisar tu caso particular con un profesional tributario.
Al comprar pagas costos de cierre; mientras eres dueño pagas el impuesto predial anual al condado; al vender puede aplicarse una retención (FIRPTA) y un impuesto sobre la ganancia. En Colombia debes reportar el activo en tu declaración y canalizar la inversión correctamente.
¿Qué impuestos pago al comprar el terreno?
Estados Unidos no cobra un impuesto especial a los extranjeros por comprar. Pagas los mismos costos de cierre que un comprador local: seguro de título, honorarios de la compañía de títulos, tasas de registro y, según lo pactado, impuestos documentales de transferencia. En Florida, el impuesto documental sobre la escritura normalmente lo asume el vendedor, aunque puede negociarse.
¿Qué impuestos pago mientras soy dueño?
El principal es el impuesto a la propiedad (property tax), que se paga una vez al año al condado donde está el terreno. Se calcula sobre el valor tasado del lote. En terrenos vacíos de bajo valor suele ser moderado. Florida además no tiene impuesto estatal sobre la renta personal, lo que la hace atractiva para inversores.
Mantén el impuesto predial al día. Los impuestos atrasados generan intereses y, con el tiempo, pueden poner en riesgo la propiedad. Podemos orientarte para configurar los pagos desde el exterior.
¿Qué pasa cuando vendo? FIRPTA y la ganancia
Cuando un extranjero vende una propiedad en EE.UU., la ley FIRPTA obliga generalmente al comprador a retener un porcentaje del precio de venta y enviarlo al IRS como anticipo de impuestos. Después presentas una declaración en Estados Unidos, se calcula el impuesto real sobre tu ganancia y, si la retención fue mayor, puedes solicitar la devolución. Para esto se necesita un ITIN.
¿Necesito un ITIN?
El ITIN es el número de identificación fiscal para personas que no pueden obtener un Social Security Number. Para comprar no siempre es obligatorio, pero sí lo necesitarás para declarar impuestos en EE.UU., especialmente al vender. Se puede tramitar desde el exterior.
¿Qué obligaciones tengo en Colombia?
- Declaración de renta: si eres residente fiscal en Colombia, debes incluir el terreno dentro de tu patrimonio.
- Declaración anual de activos en el exterior: aplica cuando el valor de tus activos en el exterior supera el umbral fijado por la DIAN en UVT.
- Régimen cambiario: la inversión en el exterior debe canalizarse por el mercado cambiario (a través de tu banco) y reportarse según las normas del Banco de la República.
- Al vender, la ganancia también puede tener efectos en tu declaración colombiana; los convenios y descuentos tributarios pueden evitar la doble tributación según tu caso.
¿Conviene comprar a nombre personal o de una empresa?
Muchos inversores compran a nombre personal por simplicidad. Otros prefieren una LLC en Estados Unidos por temas de sucesión o planeación patrimonial, ya que los no residentes pueden estar sujetos al impuesto de sucesiones estadounidense sobre bienes ubicados en EE.UU. Es una decisión que conviene tomar con un contador o abogado.
Cómo te ayuda Lotes Florida
Te entregamos toda la documentación de compra en orden, el valor estimado del impuesto predial de cada lote y te conectamos con profesionales que conocen tanto el sistema estadounidense como el colombiano, para que inviertas con tranquilidad.
Preguntas frecuentes
¿Un colombiano paga impuestos extra por comprar en Estados Unidos?
No hay un impuesto especial por ser extranjero al comprar. Pagas los mismos costos de cierre que un comprador local y luego el impuesto predial anual al condado.
¿Qué es FIRPTA?
Es una ley estadounidense que, cuando un extranjero vende una propiedad, obliga generalmente al comprador a retener un porcentaje del precio como anticipo de impuestos. Luego se declara la ganancia real y se puede pedir devolución si corresponde.
¿Debo declarar mi terreno en Estados Unidos ante la DIAN?
Si eres residente fiscal en Colombia, sí debes incluirlo en tu patrimonio en la declaración de renta y, si superas el umbral, presentar la declaración anual de activos en el exterior. Consulta tu caso con un contador.
¿Florida cobra impuesto sobre la renta?
Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta personal. Los impuestos federales de EE.UU. sí pueden aplicar, por ejemplo, sobre la ganancia al vender.
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